ANALIZĂ FRAMES: PIAȚA IMOBILIARĂ, DATORII ISTORICE. PRIMUL RECUL MAJOR DUPĂ 10 ANI DE CREȘTERE CONTINUĂ
Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au atins recent un nivel record, depășind 35 de miliarde de lei, ceea ce reprezintă o dublare față de acum un deceniu. Această situație alarmantă apare în contextul unei scăderi drastice a pieței imobiliare, iar peste 60% dintre firmele din domeniu se confruntă cu riscuri majore de insolvență, conform unei analize efectuate de compania de consultanță Frames. Prognosticurile pentru anul 2026 sunt îngrijorătoare, având în vedere creșterea impozitelor și scăderea cererii pentru spații locative apropiate de realizarea visului de acasă.
Analiza Frames se bazează pe date oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, evidențiind că din cele 7300 de companii cu cod CAEN pentru dezvoltare imobiliară, 564 au intrat în proces de dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au intrat în insolvență. Aproape 2700 de firme din sector se află în prezent în categorii de risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aproximativ 1600 înregistrează un risc mediu.
Scorul Altman, folosit pentru a evalua riscurile financiare, arată o tendință crescută a îndatorării în cadrul acestui sector. Așadar, în doi ani, creanțele acumulate au crescut cu peste 8 miliarde de lei, fapt ce trimite un semnal de alarmă investitorilor. De la 26,8 miliarde lei în 2020, datoriile dezvoltatorilor au ajuns la 33,2 miliarde lei în 2024, cu perspective de depășire a bornei de 35 miliarde lei în 2025, o dovadă a dificultăților reale cu care se confruntă piața.
Analiza indică o volatilitate a profitabilității în sector, care a crescut semnificativ, generând pierderi nete din 2022 până în 2024 de la 518,8 milioane lei la 610,3 milioane lei. Această scădere a cererii și fragmentarea pieței imobiliare subliniază problemele fundamentale întâmpinate de dezvoltatori. Din cei 7300 de dezvoltatori activi, o majoritate impresionantă, respectiv 6830, sunt înregistrate ca SRL-uri, cu doar 81 fiind societăți pe acțiuni, capabile să atragă resurse financiare solide. Restul, 263 de entități, funcționează ca PFA-uri.
Piața se dovedește a fi vulnerabilă, având în vedere că mai mult de 80% dintre firme sunt microîntreprinderi, având o putere financiară îngustă, expuse astfel riscurilor generate de fluctuațiile din sectorul imobiliar. Aceste entități sunt profund dependente de fluxul de numerar și de dinamica pieței, ceea ce le plasează într-o situație extrem de precară.
Pierderile din cifra de afaceri, care a scăzut de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024, reflectă o problemă economică systemică. Se estimează o continuare a declinului în 2025 din cauza creșterii taxelor. Această situație a condus la o acumulare îngrijorătoare de stocuri de apartamente nevândute, care au atins recordul de 10 miliarde de lei în 2025, comparativ cu 7,5 miliarde de lei în 2022 și 1,51 miliarde de lei acum un deceniu.
Bucureștiul a fost desemnat „zona zero” a riscului de insolvență, iar 2300 din cei 3000 de dezvoltatori din capitală prezintă un risc mare și foarte mare. Alte județe în care sectorul se confruntă cu dificultăți sunt Cluj, Timiș și Constanța. Creșterea TVA-ului la construcții a adăugat o presiune suplimentară pe o piață deja fragilă, accentuând problemele existente.
Cu toate acestea, Comisia Națională de Strategie și Prognoză anticipează o ușoară creștere a lucrărilor de construcție, estimând o creștere de 4% în 2026. Totuși, datele privind eliberarea autorizațiilor de construire sugerează o tendință mixtă, evidențiind o scădere cu 9,4% în decembrie 2025, față de luna anterioară.
Așadar, viitorul pieței imobiliare românești pare să fie rezervat în principal jucătorilor mari, într-o schimbare ce va forța micile firme să se alinieze sau să dispară. Această tendință de consolidare ar putea aduce o stabilitate necesară pentru sector, dar cu costul accesibilității reduse pentru micii antreprenori. Fondurile de investiții sunt de așteptat să intre pe piață, ceea ce ar putea transforma natura dezvoltării imobiliare, axându-se pe închirieri în detrimentul vânzărilor, în special pentru locuințele premium.
