LECȚIE DE DREPT: AI CUMPĂRAT UN IMOBIL NOU CU DEFECTE?
În contextele actuale, în care piața imobiliară suferă din diverse puncte de vedere, cumpărătorii de proprietăți noi trebuie să fie atenți la faptul că vânzătorii au obligații legale ce nu se termină odată cu semnarea procesului-verbal de recepție. O impresie greșită pe care mulți o au este că, odată ce acest document este semnat, nu mai au nicio opțiune. Realitatea este însă alta: legislația română protejează cumpărătorii de defectele ascunse ale imobilelor, vicii ce nu puteau fi observate la o inspecție obișnuită.
Vicii ascunse sunt în general considerate defecte grave ale construcției, prezente la predarea imobilului, dar care nu pot fi identificate prin simple inspecții. Aceste vicii pot face ca imobilul să fie impropriu utilizării sau să îi diminueze semnificativ valoarea, astfel încât, dacă cumpărătorul ar fi fost conștient de ele, ar fi ales să nu cumpere sau chiar să ofere un preț mai mic. Printre exemplele de vicii ascunse se numără infiltrațiile de apă, izolația fonică sau termică neconformă, probleme structurale, cum ar fi fisuri sau tasări inegale, și instalații defectuoase, fie că sunt electrice sau sanitare.
Din punct de vedere legal, vânzătorul sau constructorul este răspunzător pentru vicii timp de 10 ani de la primirea imobilului, ceea ce include chiar și structura de rezistență. Totuși, garanția specifică pentru viciile ascunse este de 3 ani de la data predării. În plus, dezvoltatorii răspund pentru defectele structurale cauzate de nerespectarea normelor de proiectare și execuție pe toată durata de existență a construcției.
Odată ce un viciu a fost descoperit, este esențial ca cumpărătorul să notifice vânzătorul într-un termen rezonabil, stabilit în funcție de circumstanțe, altfel riscă să își piardă dreptul de a solicita rezolțiunea vânzării. Este recomandată realizarea unei expertize extrajudiciare înainte de a porni un litigiu, pentru a determina cauza problemei, fie că este vorba despre execuția necorespunzătoare, fie despre exploatarea defectuoasă a imobilului. După obținerea expertizei, se poate trimite o notificare oficială prin care se solicită dezvoltatorului remedierea pe cheltuiala acestuia, stabilind un termen pentru realizarea acestor lucrări.
În situații urgente, precum inundarea, este posibilă o solicitare către instanță pentru o procedură rapidă de „asigurare de dovezi”, care va permite verificarea stării imobilului înainte ca repararea să fie efectuată pe cont propriu.
Atunci când se decide să se acționeze în instanță, cumpărătorul are, de obicei, trei opțiuni disponibile: să solicite înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, să ceară o reducere corespunzătoare a prețului în cazul în care intenționează să păstreze imobilul în starea sa, dar să fie compensat pentru pierderea de valoare, sau să opteze pentru rezoluțiunea contractului, adică desființarea vânzării, dar numai în cazurile foarte grave, în care imobilul nu mai poate fi utilizat pentru scopul destinat.
Dezvoltatorii beneficiază adesea de echipe legale specializate pentru a evita răspunderea, invocând „uzura normală” sau modificările aduse de proprietar. Este esențial ca cei afectați de astfel de vicii să nu lase timpul să treacă în defavoarea lor. În cazul observării de umezeală sau fisuri, pasul inițial nu ar trebui să fie repararea, ci consultarea unui avocat, care să ajute la conservarea probatoriului necesar pentru a susține eventuale acțiuni legale.
Avocat Maria Cristina Lețu, doctor în Drept
